危机再现？浅谈香港的楼市风险

相信不少港人依然对1997年-1998年香港楼市崩盘心有余悸。

1997年亚洲金融危机爆发，港币汇率和港股被国际游资狙击暴跌，香港市场利率大幅波动，信贷收缩。而在此之前，香港楼市正经历了投机性繁荣，据当时的报道，香港人平均将月薪的七成以上用作供楼。

面对亚洲金融危机，信贷迅速收紧、息口快速飙升令拥有置业梦想的人们损失惨重。见下图，差饷物业估价署的数据显示，香港私人住宅售价指数（1999=100）从1997年的163.1点暴跌至2003年的61.6点，跌幅高达165%，这场暴跌在2003年才见底，而在12年后的2011年才回复到1997年的水平。

受此影响，香港居民的财富显著缩水，香港居民可支配收入从1997年的1.36万亿港元下滑至2003年的1.28万亿港元，需要注意，这一数据为市价数据，若计上真实物价，规模要大得多。中产一夜返贫，还承担着沉重的负资产。

在2003年香港楼市危机最严重的时候，负资产住宅按揭贷款宗数一个季度就达到10.57万宗，2003年下半年负资产住宅按揭贷款占整体住宅按揭贷款宗数的比重更在20%以上，见下图，占未偿还贷款总额的百分比更在30%左右，拖欠比例高达2%以上。

直接导致这场楼市危机的，似乎是金融风暴，但最根本的原因却是供求预期的快速失衡，令市民对楼市的前景信心瞬间冷却。

由于1997年楼市高涨，为了快速遏制过热楼市，当时的特区政府有点操之过急，一下子推出了「八万五」房屋政策——每年至少供应八万五个住宅单位，通过每年供应大量新房来压抑楼价，目标是在十年内全香港有70%的家庭能自置居所，同时将公屋的轮候时间从六年半缩短到三年。

这一政策的推出恰逢亚洲金融危机，在国际炒家游资抽走的时候，利率波动加大，大幅增加了贷款者的压力，导致楼市的崩溃，从1997年10月到2003年8月，私人平均住宅售价下滑66%，见下图。

这场风暴令当时的社会矛盾激化，引发了反对「八万五」房屋政策的舆论声浪，最终于2002年11月被放弃。但是，这场暴跌却是到2003年下半年才止跌，可见下狠招容易，但要挽回信心却是难上加难。

「辣招」下药却不对症

纵有前车之鉴，后人依然重蹈覆辙。

2010年11月，为了抑制过热楼市，特区政府推出额外印花税（SSD），税额为5%至15%，以压抑楼市炒风，但收效甚微，仍难以遏制非本地买家的蜂拥而至。

于2012年10月，特区政府再加辣：三年内出售物业，需支付额外印花税，同时还推出买家印花税——所有非永久居民、公司名义在港买房需支付15%的印花税，旨在遏制非本地买家需求。

2013年2月，又将原有的从价印花税上调一倍，按楼价计算，税率介于1.5%至8.5%之间。

2016年11月，特区政府再度加辣，将从价印花税税率统一上调至15%，至此，非永久居民在香港买房需要缴纳30%的印花税（即从价印花税15%加上买家印花税15%）。

然而，这些「辣招」对于遏制私人住宅售价作用有限，见下图，私人住宅售价指数从2010年11月首次释放「辣招」时的163.7点飙升至最后一次「加辣」2016年11月的306.7点，涨幅高达87.35%，而在2016年11月至2022年10月首次「减辣」期间，私人住宅售价指数最高曾飙升至398.1点（2021年9月），涨幅达到30%，见下图。

见下图，在2010年至2016年的持续「加辣」过程，香港的住宅买卖数量下滑59.71%，似乎有些效果——交易数量减少，但是需要注意的是，住宅买卖总值仅下降23.66%，换言之，单宗交易总值的价格要高得多，这或反映单价上涨，大宗交易较活跃。看来「辣招」或影响到星斗市民的购房需求，对大宗交易却收效甚微。

2019年以来，经历了社会事件、疫情以及美联储加息，当局从2022年10月起才开始「减辣」，而到今年初的施政报告，才全面「撤辣」，同时放宽了物业按揭贷款限制。然而，损害的信心却并非「撤辣」就能恢复。

从下图可以看到，自2022年10月首次「减辣」起，私人住宅售价指数持续下滑，累计跌幅或达到12.71%，见下图。

姗姗来迟的「撤辣」，与全球政经大变局短兵相接。信心修复需要时间，然而遇上利率高企、地缘政治风险对香港经济的打击，这个信心修复的过程将变得并不顺遂。

金融管理局的数据显示，2024年第1季，香港负资产住宅按揭贷款宗数达3.2万宗，负资产住宅按揭贷款占整体住宅按揭贷款宗数的百分比更高达5.47%，未偿还贷款金额高达1653亿港元，楼市下跌带来的贷款风险正逐渐显现。

2024年第1季的按揭比例从上个季度末的106%上升至107%，反映抵押品价值降低以及借款人还款能力下降，导致未偿还贷款额持续增加，所以负资产住宅按揭贷款的整体按揭成数（即贷款额与物业市值的比率）上升。超过三个月的拖欠比例由上季的0.03%上升一倍至0.06%。

这些数据揭示出当前的按揭贷款虽未达到历史峰值，但是情况不容乐观，住宅价格持续下降，抵押品的价值会进一步下滑，负资产的案例将持续上升，Call Loan的案例也将继续上升，进一步对住宅价格施压。二十多年前的那一幕是否即将重演？